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关于朝阳区房屋管理局的自查报告

关于朝阳区房屋管理局的自查报告

——2022年10月27日在朝阳区第十七届人民代表大会常务委员会第八次会议上

朝阳区房屋管理局局长  吴熙盛

主任、各位副主任、各位委员:

 我代表朝阳区房屋管理局向人大常委会报告2021年以来工作情况,请予评议。

 一、2021年以来工作开展情况

 朝阳区房屋管理局立足贯彻落实党中央关于住房领域的总要求,落实市、区各项决策部署,锚定建设“四区”发展目标,突出“三化”主攻方向。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设使用,解决人民群众“住”的问题,落实房地产调控政策,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳定房价,化解风险,培育健康的住房租赁市场,确保城镇房屋使用安全,提升物业管理区域治理水平,取得优异的工作成绩。创新性为多子女家庭专项配租公租房,使我市成为全国首个鼓励生育、落实国家生育政策的城市。我区成立全市首个物业管理协会工作获得蔡奇书记表扬,要求在全市范围内推广。在全市范围内首推“预房码”小程序,首个建立落实房屋修缮机制,蛋壳公寓爆雷事件纠纷化解100%,成功举办首届物业管理员职业技能竞赛活动。2021年获评首都精神文明单位。现将工作开展情况汇报如下:

 (一)全面提高依法行政水平

 1.不断提升自身法律素养。严格落实中心组学法制度,加强对宪法、法律、法规的学习。2021年以来,组织党委班子专题学法共10余次,对《北京市物业管理条例》《北京市住房租赁条例》《北京市安全生产条例》等,开展专项学习,把学法作为履职的基础。在全局范围内开展专题普法讲座、交流座谈17场,不断提升房管行政工作人员依法行政意识和法治能力素质。

 2. 持续开展行业普法宣传。加强对业委会(物管会)、物业服务企业、房屋中介机构、装修公司等行业人员法律法规培训力度,设立朝阳区委党校房管分校、打造房管局党员培训教育基地平台,对全区43个街乡开展培训指导。以“3.15”、“12.4”等节点为契机,组织开展房管领域政策法规宣传活动,坚持系统内普法与社会普法并重,通过宣传海报、法规单行本、宣传折页、视频动画等方式,大力宣传《北京市物业管理条例》《北京市住房租赁条例》《北京市房屋建筑使用安全管理办法》《北京市接诉即办工作条例》等法规,引导街乡、社区、企业、民众树立法治意识、强化法治思维。

 3. 坚持公正文明执法。坚持“秉公执法,服务为民”的工作原则,提高执法工作水平,依法打击房管领域违法违规行为。2021年至2022年7月31日,我局执法部门共立案181起,执法检查1790次,出动执法人员5160人次,作出行政处罚157起,罚没金额369万余元。完成住建、房管领域综合行政执法改革工作,梳理行政检查与行政执法衔接流程。平稳实现房管、住建执法整合改革移转工作,保障工作连续性和稳定性。

 4. 持续巩固扫黑除恶行业治乱成果。依托“1+12+23”组织领导体系,探索出“3+1+1+4+6”的工作规范,形成物业、中介行业治乱的常态化管理,按照监察机关和政法机关的要求,落实“三书一函”办理反馈工作。研究制定《关于依法严厉打击房管领域“涉黑涉恶”行为专项斗争长效机制》、《关于加强住房租赁市场监管的长效机制》、《物业管理行业扫黑除恶专项斗争工作机制》,推动我区房屋租赁、物业管理等行业领域健康有序发展。

 (二)履职尽责体现担当作为

 1. 公租房配租托底民生保障。2021年至今,我局组织筹集4483套公租房,累计进行配租4次,共有2924户家庭选定公租房,其中,低保、低收入、重残、大病四类公租房备案家庭全部实现依申请“应保尽保”。截至目前,我区公租房备案家庭29161户,保障率为62.23%,全市排名第5位。创新性的开展公租房配租工作,率先针对未成年子女数量较多的公租房轮候家庭,以直接发放选房通知单的形式优先配租,解决符合条件的51户家庭住房困难,使我市成为全国首个在公租房分配中鼓励生育、落实国家生育政策的城市。

 2. 共有产权住房配售引导住房回归居住属性。根据朝阳区功能定位和发展方向等实际,优先面向我区户籍家庭、在朝阳工作的京籍家庭、重点企业非京籍家庭配售,推动职住平衡。充分发挥共有产权住房兼具保障民生和调控市场双重功能,利用定价和利益分配机制,打消投机空间,回归住房居住属性。2021年以来,我局先后完成1586套房源的配售工作,1564户家庭选定住房。目前,我区持有已入市项目已全部完成选房工作。

 3. 促进房地产市场平稳健康发展。落实“一区一策”要求,合理引导新建商品住房销售价格。经市、区两级价格引导机制,设置新建商品住房销售指导价、稳定市场预期。2021年至今完成29次179个项目的价格引导工作。多措并举助力经济增长,主动走访开发企业,提前对接下半年入市的太阳宫新区、崔各庄奶西村等住宅项目,促进热点项目早入市早清盘,加速已入市项目去化,鼓励企业开展促销活动,挖掘存量市场仓储、车位销售,在2022年上半年全市商品房销售面积增速-20%的情况下,朝阳区增速约8.3%,名列前茅,为全区经济发展做出突出贡献。

 4. 强化物业行业党建引领。提升物业“三率”水平,全区物业管理覆盖率93%、业委会(物管会)组建率93.4%、党的组织覆盖率94.5%。发挥区物业协会引领作用,累计指导开展“党建引领,互学共建”主题活动23场次,“朝阳区成立全市首个物业管理协会”信息获得蔡奇书记书面批示表扬,要求在全市范围内推广。强化典型引领,举办“弘工匠精神,创朝阳品牌”第一届物业管理员职业技能竞赛,锤炼物业管理人才。

 5. 规范物业行业秩序。拟定《朝阳区“五个物业”规范实施指南》,系统梳理我区物业管理发展理念和工作思路,制定《朝阳区老旧小区引入标准化物业管理达标奖励工作方案(暂行)》,鼓励物业服务企业进驻老旧小区开展物业管理。制定《朝阳区住宅项目物业服务评价办法》,通过专业化评估工作,建立全区物业服务项目的量化考评及动态监管。制定并实施《北京市朝阳区物业服务企业信用评价管理暂行办法》,从服务质量、行业自律、经营管理、公共信用四个维度评定企业等级,破解物业企业资质取消后的监管难题,首批参评71家物业服务企业,256个住宅项目。

 6. 加强中介行业监管。完善中介企业备案准入退出机制,通过创建微平台管理系统,实现全区2000余家中介企业(含分支)“一企一档”动态管理,大幅提升管理效率。压实中介企业签订的住房租赁合同备案责任,抽查合同1754套,对问题突出的10余家企业暂停互联网发布房源端口,对违规行为有效震慑。采取“线上+线下”相结合的方式,紧盯网络房源发布和门店执法检查,多维度规范中介行业市场秩序,2021年以来,共浏览排查网络房源63924套,门店检查3080家,出动6160人次。

 7. 持续优化营商环境。坚持优化审批流程,缩短审批时限,统一业务办理口径。进一步缩短审批时限,非住宅租赁备案、现房销售开发企业资质延期、现房销售机构和人员备案、房地产经纪机构备案及变更等9项业务,实现窗口即时办理模式。提供购房资格“绿码服务”,实现即时查询核验结果。大力压缩预售审核时限,管庄地区03地块潮尚新苑项目拿地后,55天获批预售,创全市最快记录。

 (三)筑牢群众住房安全底线

 1. 扎实履行房屋安全监管职责。动态掌握全区城镇房屋建筑总体情况和安全状况,每年组织指导各街乡、各管房单位开展城镇房屋安全检查,按照完损等级分类统计,建立汛期重点房屋建筑台账。做好C、D级房屋安全使用监管,督促C、D级房屋产权单位及时解危。依托农村房屋排查、自然灾害普查、自建房结构安全排查等专项工作,全面摸清、掌握我区既有房屋建筑基本信息,整合、规范有关房屋数据,建设数据库,强化数据利用,推动我区房屋建筑全域化管理,全面提升综合管理能力。

 2. 统筹落实房屋修缮专题。在全市率先印发《朝阳区住宅维修工作实施方案》,搭建区级组织构架,明确职责分工,形成各部门、各街乡齐抓共管工作格局,建立风险预警、计划维修、会商统筹、应急处理、综合保障五项机制,推进解决房屋修缮问题。对我区诉求量集中的小区,指导街乡“挂账督办、销号处理”。加强宣传引导,印制《房屋修缮汇编》及《住宅漏雨漏水等维修问题如何解决》宣传折页,引导各方落实维修主体责任。2022年1-8月,房屋修缮类诉求同比下降19%。

 3. 违法群租房“动态清零”。牵头成立区违法群租房及“黑中介”专项整治工作专班,发挥专班办公室统筹协调作用,与街乡主动对接、实地走访、联防联治,较好实现了违法群租房整治“动态清零”目标。2021年以来,全区涉及群租点位10769处,经核查属实的6678处,已全部整改。组织43个街乡制定《创建无群租房小区工作方案》,目前已有14个街乡完成了“无群租”小区的创建工作并符合挂牌要求。

 4. 强化普通地下室管理和再利用。持续开展普通地下室巡查检查,巩固普通地下室清理整治成效,开展高频次、全覆盖日常巡视,发挥接诉即办、媒体报道、电话投诉等渠道作用,及时发现违规使用行为和安全隐患,杜绝违规住人反弹和新增,实现普通地下室违规住人“动态清零”。不断探索已清空地下室再利用,2015年至2019年“疏解整治促提升”清理的980处普通地下室,截至目前647处已作为员工宿舍、车库、仓储等使用,利用率达到了66.02%。

 (四)依法有效化解矛盾纠纷

 1. 妥善处置房管领域舆情风险。关注房地产风险化解工作,依托房地产风险隐患化解工作专班,多渠道了解掌握房地产项目风险情况,坚持保稳定,持续推进泰禾北京院子、山水文园、上东郡等房地产项目的风险排查化解。圆满完成蛋壳公寓矛盾纠纷化解工作,解决率100%,将蛋壳公寓经营风险处置工作专班改为长租公寓监管专班,定期对中介企业进行排查、约谈,并指导各街乡做好长租公寓监管工作。妥善化解鸿福嘉业、鸿福永创矛盾风险隐患,全力配合做好马泉营公租房整改清退动员、纠纷调处等服务保障工作。

 2. 提升物业服务相关纠纷调处能力。集中力量解决突出问题,牵头制定《朝阳区物业管理群众诉求集中度较高暨治理类小区治理工作实施方案》,联合属地街乡,搭建社区、居民、企业协商议事平台,推动问题追根溯源集中治理,坚持治标和治本一起抓、预防和整治一起抓,提升诉求办理质量。试点推出“朝我说·码上办”活动,选取10个物业管理项目,通过居民扫码、填写意见、协调解决、结果反馈四个步骤,将业主诉求直派物业服务企业,缩短问题处理周期。

 3. 扎实开展接诉即办。研究制定《接诉即办工作管理办法》,进一步规范接收、转派、电话响应等各个环节,建立工作报告和调度会、考核评价等五项工作机制,全面压实各级责任。坚持“日通报调度、周分析研判、月点评总结”,持续多层级压实责任、多维度分析研究、多措施监督考核,形成多层级快速联动、快捷高效的工作方式,有力有序推动接诉即办工作开展,成绩稳步提升,实现“五上升、一下降”趋势。

 (五)贯彻执行区人大及区人大常委会决议、决定和落实区人大常委会审议意见情况

2021年10月,朝阳区第十六届人大常委会听取并审议区政府关于保障房建设情况的报告,我局作为协办部门,主动配合主办部门联系实地调研考察点位,提供保障性住房分配、使用、管理等方面素材,配合起草工作报告,为保障性住房建设和房源筹集提供支撑。2022年7月至今,我局在区人大常委会城建环保委的要求和指导下,配合组织开展《北京市物业管理条例》执法检查工作,坚持高位统筹高位调度,主动配合,强化沟通,圆满完成执法检查工作。

 (六)区人代会确立的议案和区人大代表提出建议、批评和意见办理情况

 区人代会期间,区房管局各业务科室指定专人负责建议的承办和沟通,承办后第一时间将建议纳入党委会议专题研究,落实“三联系、三答复”要求,多次与代表就建议内容和办理进展进行沟通,履行职责,确保建议办理落实落细。2021年至今,我局承办人大代表建议21件,其中主办9件,会办12件,代表均答复满意。

 (七)区人大常委会在执法检查中发现的突出问题整改情况

 2022年7月19日和9月7日,针对《北京市物业管理条例》落实工作,接受人大代表和城建环保委委员执法检查,先后到日月东华、三印家园、南新园小区实地检查条例落实情况,并在东风乡组织召开座谈会,代表委员对小区内物业企业服务情况和小区整体环境、停车秩序、垃圾分类、电动自行车充电设施、物业服务企业办公场所等进行了深入细致的检查,听取物业服务企业关于开展物业服务工作的汇报,就小区管理、公共维修基金使用、环境秩序等展开了沟通交流。针对委员提出的深化党建引领,发挥社区党委作用,加强条例宣传,强化对物业服务企业的行业指导和培训等建议,我局坚持边查边改,逐一细化落实。针对南新园小区具体管理问题,物业服务企业已经整改或制定整改计划。

 (八)履行全国人大常委会法工委朝阳区人大常委会基层立法联系点立法意见征询对口单位工作职责情况

 认真履行全国人大常委会法工委朝阳区人大常委会基层立法联系点立法意见征询对口单位工作职责。按照《关于做好区人大常委会基层立法联系点有关工作的通知》要求,明确主管领导和科室。积极配合市区人大常委会、市住建委关于《北京市住房租赁条例》立法的征求意见,结合朝阳区工作实际情况,主动建言献策,做好立法协助调研工作。

 (九)审计整改相关情况

2021年,我局接受区审计局预算执行审计,针对审计反馈的预算编制不细化,代收售房款、水电费未上缴区财政的问题,我局制定并印发了《朝阳区房屋管理局审计整改工作实施方案》,对审计查出的问题进行了逐条分析,梳理问题、查找原因、理清思路,确定责任部门和整改时限。各责任部门细化整改内容,在政府采购预算编制管理上,加强政府采购预算编制,做到应编尽编;在项目预算编制内容细化上,明确机关及基层在预算编报工作中,细化编写内容,做到项目绩效目标申报整体目标和分项绩效目标填写具体、充分、完整;在机关及基层单位非税收入管理上,将按照区财政局的要求,将非税收入及时上缴区财政国库。

 二、存在的问题

 朝阳区常住人口数量、物业管理区域数、既有房屋建筑面积均为全市第一,住房保障和房屋管理相关工作量大、关注度高,房管领域涵盖居民生活的方方面面,面对新的机遇和挑战,我局不断调整机构和定位,向着全域化管理、精细化管理、协同化管理、系统化管理的方向努力,但推动房管工作水平提升仍存在如下问题:

 一是保障性住房可供给房源增速较低。基于朝阳区人口总体规模较为庞大,新就业群体数量较多,城乡发展还不够均衡等现状,住房保障的需求仍保持高位,但受建设规模的制约和企业收益的考虑,可供给房源增速较低。

 二是对物业服务企业的监管手段不足。随着物业管理人员从业资格限制、物业服务企业资质审批的取消,对物业服务企业及行业从业人员的管理逐渐从事前审批向事中事后监管过渡,再加上执法体制改革后我局行政执法权的移交,对物业服务企业事中事后监管手段上还需要创新。

 三是对住房租赁企业的监管还不够。部分小型住房租赁企业规章制度不健全,从业人员素质整体偏低,另外针对住房租赁企业没有专门的法律法规,日常监管主要参照房地产经纪机构管理,一旦企业出现经营乱象,监管手段有限,管理难度较大。

 四是房屋产权人安全意识薄弱。房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。房屋产权人、受托管理人对房屋建筑使用安全、管理责任相关法律法规不了解,主体责任意识薄弱,导致对于户内维修、房屋安全等问题,存在依赖心理。

 三、下一步打算

 区房管局将按照党的二十大报告中“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的总要求,不断推动朝阳房管事业向纵深发展。

 (一)持续完善符合朝阳区情的住房保障模式

 发挥区住保办统筹协调作用,强化与发改委、规自分局、住建委、国资委等部门的协同配合,发挥合力,多角度强化住房保障工作。一是继续以提升“七有”“五性”民生保障水平为导向,加强民生保障,精准对接公租房轮候家庭,实现低保、低收入等特殊困难家庭应保尽保。提高分配效率,通过快速配租、实时配租等方式,加快对长期轮候家庭的配租速度。发挥市场租房补贴配合作用,采取“实物”+“货币”结合的方式,多途径提高保障率。二是重点聚焦无房新市民、青年人等群体住房突出问题,充分发挥市场机制作用,强化新就业群体、人才住房支持保障,落实人才强区战略,构建系统完备、覆盖全面、高效便捷的安居政策和保障制度,进一步完善住房准入和分配政策体系,缓解当前租赁住房市场结构性供给不足。三是优化共有产权住房项目分配机制和后期监督管理机制,结合朝阳区供地整体情况和全市房地产市场环境,合理确定共有产权住房销售价格以及购房家庭持有产权份额比例,满足刚性购房需求,强化对已配售共有产权住房使用的监管,指导代持机构强化管理,确保发挥其保障属性。

 (二)坚持多措并举推动物业行业健康发展

 深化党建引领社区治理框架下的物业管理体系,充分发挥政府、社区、企业、居民和自治组织作用,共建共享,推动物业行业长足发展。一是通过政策宣讲、实地走访、座谈研讨等多种方式,发挥物业行业协会作用,分类开展物业管理相关培训,提高各街乡、社区居委会、物业服务人、业主委员会等不同物业主体的法治意识,提高物业服务从业人员法治素质。二是落实“双随机”抽查管理机制,继续推进住宅项目物业服务评估工作,规范物业服务行为,综合运用物业服务企业信用评价结果,与市场选择、行业分类监管、朝阳物业品牌建设相结合,提高行业整体服务水平。三是推动老旧小区物业管理及转型提升,在老旧小区综合整治的基础上,推动引入标准化物业管理,对服务达标企业进行奖励,提升老旧小区物业服务水平。培养业主缴费意识,引导业主、物业服务企业共同参与社区治理,逐步建立老旧小区长效化管理模式,实现老旧小区管理良性发展。

 (三)用好租赁条例规范房屋租赁市场秩序

 以高标准落实《北京市住房租赁条例》为契机,全方位规范租赁行为,明晰各方权责,重塑房地产经纪人形象,规范房屋租赁市场秩序。一是做好《北京市住房租赁条例》的宣传贯彻工作。分层次多角度对街乡、社区、房地产经纪机构、住房租赁企业、出租人、承租人等,加强法治宣传,印发宣传海报、开展培训座谈,借条例实施在朝阳区内营造良好的宣传氛围,把对条例的学习作为从业者的第一课。二是依托市、区管理平台持续强化房屋租赁市场管理,密切联系中介行业协会,与链家、我爱我家等头部企业保持良好沟通关系,发挥企业自身优势,带动小散企业规范经营,不断巩固扫黑除恶专项斗争成果,促进行业规范发展。三是鼓励房屋中介行业向机构化发展,坚决抵制“黑中介”,紧盯“二房东”,关注“小散弱”,消除行业发展隐患,促进房屋中介企业以机构化为基础走向行业规范化、标准化,从而进一步加强行业监管。

 (四)健全既有房屋建筑使用管理

 整合城镇房屋检查、农村房屋安全隐患排查、自然灾害普查房屋承灾体调查、自建房排查数据,探索建立全区房屋全生命周期大数据管理系统,落实房屋安全责任。一是不断完善、丰富、延伸相关房屋信息数据,通过大数据整合管理,提高我区房屋建筑信息化管理水平,积极与科信局对接,增强房屋建筑大数据管理系统建设。二是督促指导街乡、产权单位、管理单位按照权限分级分类做好房屋类日常管理工作。三是推进解决房屋修缮类诉求,制发《朝阳区解决房屋修缮类诉求行动提升方案》,在前期工作基础上进一步完善长效机制,找准存在问题,总结分析共性及高频集中诉求,创新工作措施,高效解决群众诉求,降低诉求量。

 (五)顺应新形势推动机构改革落地

 为进一步提升房管行业管理水平,更加适应新形势新要求。加快推进事业单位改革工作全面落地,优化事业单位人员设置,整合提升事业单位能力。发挥新成立的房管事务中心及房管事务所作用,按照管理区域对接街乡,承担房管局行业管理职责范围内的相关日常检查、巡查、核查及纠纷调处工作。顺应当前物业管理、房屋租赁、房地产市场调控、住房保障等新形势新发展,进一步强化政府房管职能作用,更加高效的指导、服务属地和社会单位开展相关工作,提升房管专业化、规范化水平。