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朝阳法院一次性调解陈年纠纷

——(节选自朝阳报)

 物业纠纷有多难化解,但凡接触过的人都有深刻体会。近日,朝阳区时代庄园小区38名业主代表来到小区业委会,从法官手中接过了调解书。在朝阳法院法官调解下,已撤场近10年的原小区物业公司与小区304名业主的欠费纠纷一揽子解决。

 2003年2月24日,时代庄园小区建成交付,800余户业主陆续入住。开发商委托金世恒业物业公司为小区提供前期物业服务。2005年1月,时代庄园小区业主大会召开,选举产生了小区业委会。同年6月,金世恒业物业公司与业委会签订为期一年的委托合同,继续为小区提供物业服务。

 但是自2006年起,陆续有业主反映小区物业收费过高,与实际提供服务不符,不少业主开始拒缴物业费。

 此后,越来越多的业主开始拒缴物业费,入不敷出的物业公司不仅面临经营困境,物业服务质量也越来越差。小区陆续出现绿化不好、垃圾遍地等问题,业主不满,与物业公司矛盾越来越深。

 2010年6月,时代庄园小区召开业主大会,决定解聘金世恒业物业公司。6月30日,金世恒业物业公司从时代庄园小区撤场并完成了与新物业公司的交接。

 然而,撤场前众多业主欠缴的物业费却成为遗留问题,一直未能解决。

 在众多欠费业主中,最长欠费时间长达4年,单个业主最高欠费金额近3万元,总欠费金额达330万元。

 2018年,金世恒业物业公司将304户业主集中起诉到朝阳法院,要求业主全额支付欠缴的物业费,并按照同期贷款利率支付违约金,诉讼标的总金额600余万元。

 为了更好的了解案件情况,承办法官决定分批次传唤业主到庭谈话。2018年8月,近百名业主却同一时间来到法院,业主们表示,单个业主反映的问题不够全面,不足以反映物业公司存在的众多问题,希望可以集中应诉,统一反映问题。同时,小区业委会代表也一并到庭表达众多业主的诉求。

 针对这一情况,张法官积极联系社区会同来广营街道司法所、社区居委会,多次深入社区了解情况,与业委会、业主代表以及物业公司多次谈话沟通,开展调解工作。

 物业费的数额成为调解工作中最难平衡的一个问题。

 物业公司提出业主9.5折缴费,并免去违约金,但众多业主不能接受,只愿以4至6折的价格缴费。众多业主诉求各异,众口难调,同时调解还要兼顾业主之间的公平,物业费的缴费比例始终无法达成一致。

 为了更好了解业主们的诉求和意见,张法官决定通过问卷调查的方式开展工作。“在张法官的指导下,我们做了一张调查问卷,针对物业费金额设计了不同的选项,让业主们进行勾选,以了解所有人的诉求。”业委会代表彭女士说。

 2018年6月,张法官牵头,在业委会的积极配合下,完成了所有涉诉业主问卷的回收统计工作,通过这些数据,张法官对业主们的心理预期有了准确的把握。

 此后,张法官带着助理、书记员10多次深入社区,历经各种波折,最终于今年8月1日,促成物业公司与业委会达成了整体调解备忘录,确定以7.5折的价格换算业主所欠物业费。此后,304名业主陆续确认了各自欠缴的物业费金额,逐一与物业公司签署了调解协议,至此,这场持续了9年之久的物业纠纷终于得到圆满解决。

 除即时清结、不便到场而采取邮寄方式领取的业主之外,当天上午,38名业主来到了时代庄园小区业委会,他们逐一从法官手中领取了调解书。所有调解书签收完毕后,物业公司及业主代表还双双为法官送上锦旗,对调解工作和纠纷化解效果赞不绝口。

 时代庄园小区的陈年物业纠纷算是彻底解决了,但是有类似纠纷的小区张法官手里还有好几个。当天,张法官便邀请了同样存在大量诉讼和纠纷的朝阳区晶都苑、嘉润花园、东润风景三个小区的业主代表和物业公司代表,到现场亲自感受。

 观摩结束,张法官还组织他们座谈,给这几个小区的业主代表与物业公司提供充分沟通的平台,促进双方进一步了解彼此的诉求,为下一步调解工作的开展打好基础。