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——2024年6月27日在朝阳区第十七届人民代表大会常务委员会第二十二次会议上
朝阳区人民政府副区长 任 超
主任、各位副主任、各位委员：
我受吴小杰区长委托，代表区政府向区人大常委会报告我区实施《北京市城市更新条例》的情况，请予审议。
2022年11月25日，《北京市城市更新条例》（以下简称《条例》）经北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议审议通过，自2023年3月1日起正式施行。《条例》聚焦城市更新活动及其监督管理，遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主，提出了开展城市更新活动的基本要求，具有里程碑意义。
城市更新是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求，是推动城市开发建设从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展的有效途径，也是推动解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重大举措。《条例》实施以来，朝阳区坚决按照《条例》要求，将学深悟透和贯彻执行有机结合，坚持高位统筹、综合施策，专班化、清单化、系统化推进《条例》落实。现将有关情况汇报如下：
一、贯彻落实《条例》情况
一年多以来，围绕《条例》的部署要求，我们重点开展了以下几方面工作：
（一）建机制拉清单，有效形成工作合力
朝阳区坚持政府引导、多元参与，建立了区委区政府统筹部署指挥，区城市更新专项小组和三个工作专班谋划调度，各部门、各街乡履行行业职责和属地责任，区城市更新平台公司和正在组建的城市更新促进会、研究院参与的“四位一体”工作机制，为推动城市更新提供政策支撑和组织保障。同时，我区建立城市更新推动实施联席会议制度，定期调度城市更新工作，审查项目实施方案，协调推进项目实施。通过各层面共同发力，形成我区城市更新立体推动体系，实现城市更新高标准开展方案研究、高效率办理前期手续、高质量完成改造工作。
此外，我区还按照《条例》要求，以城市更新“四库一清单”为抓手，推动项目实施落地。在城市更新项目的谋划、储备、实施、运营四个阶段分别建库，根据项目的实际情况进行入库管理和服务，并在审批流程中充分运用各种政策工具，实施“有效项目入库谋划启动、四库之间有序衔接结转、失效项目及时研究出库”的全周期动态管理，同时，选取项目库中特点突出的项目，纳入年度朝阳区城市更新重点项目清单，全力推进，形成带动和示范效应。目前，我区城市更新库共有在库项目406个，其中居住类项目219个、产业类项目65个、设施类项目31个、公共空间类项目91个。共涉及8个区域更新项目。
（二）送服务出政策，精准对接更新需求
深化重点项目动态跟踪服务，形成了由区级主管领导高位调度、各部门协同作业的服务机制。一年多以来，围绕项目方案编制、历史遗留问题等事宜，区政府多次召开专题会，探讨解决路径，加快项目实施；研讨城市更新项目实施方案，指导项目实施落地。各相关部门积极走访常州宾馆、望京小街2.0、三里屯北街81号、中建研科技科创研发中心等城市更新重点项目，了解政策需求，主动提供服务，指导项目开展各项工作，加快前期手续办理。
针对各类城市更新项目实施中的痛点、难点以及城市治理中的堵点问题，通过盈科中心、THE BOX、朝阳大悦城等一批项目实践，逐项研究解决路径，在服务企业、应用政策、审批流程、金融支持等方面摸索出本地化的“朝阳策略”，包括开通企业诉求直通车、开展项目管家式服务、统筹政策协同式指导、历史问题清单式解决、按企业时间倒排审批验收时限等11项具体政策。同时，朝阳区也正在开展聚焦目标、注重内容的更新实施评估。
（三）依规划明策略，推动存量地区更新
以街区为基本单元，推动安贞、三里屯、酒仙桥、六里屯、双井、八里庄等存量地区开展更新类控规编制，共涉及6个街道17个街区，面积约2270公顷。一方面坚持总规、分区规划、城市更新专项规划等上位规划要求，另一方面结合不同地区的区位特点与发展目标、更新需求以及群众诉求来量身制定各具特色的更新策略，统筹更新工作。典型代表包括以安贞街道为居住主导的功能街区，在编制过程中充分用好《条例》的政策红利，创新提出“小微拆改单元+综合整治片区”的老旧小区改造原则，孵化“安贞新坊”公共空间项目并取得市级资金支持，同时将区域既有基层治理体系与控规的空间规划体系深度融合，为区域高质量发展做好支撑。对于三里屯街道则立足区域国际交往、商业消费功能突出等特点，致力打造首都城市商圈地标、城市消费引擎、顶级文体名片和国际活力地带的典型示范区，并将三里屯区域内各单独开展的更新工作统筹形成三里屯片区类更新计划，形成1+1>2的效果。对于六里屯街道和双井街道，则重点关注重点任务推动落地，结合区域自身资源统筹谋划区域高质量发展路径。
同时，我区持续发挥责任规划师制度优势，2023年全年为公共空间、老旧小区改造、商圈更新等200余个项目提供技术咨询等服务。牵头谋划的23个市级资金支持的微空间项目顺利完工；参与制定太阳宫乡“众享拾光”公共空间改造等项目设计方案，搭建“共治协商”平台，推动项目谋划申报；开展调查研究，建立全区城市美学画像，初步形成涵盖9大类包含1684个美学要素的空间底账。
（四）办活动广宣传，引导社会主体参与
在《条例》落实中，我区围绕城市更新内容、政策发布、阶段性进展等重要节点，通过多种方式广泛宣贯，引导社会各主体共同参与。我们举办了涵盖年度论坛、月度沙龙等贯穿全年的常态化活动，聚力打造朝阳区城市更新论坛系列活动品牌，构建立体化、全媒体的宣传体系，共吸引了城市更新领域50余家社会企业和500余人次参加，激发更多社会主体的更新意愿。
同时，我区以实际项目践行《条例》，在朝阳大悦城项目实践中，我们采取了提供全生命周期管家式服务、围绕企业诉求倒排时限、简并中间环节开启实质性联合验收等工作方式，创造了从办理规划调整、施工许可、开业运营历时50天的朝阳速度。该项目是《条例》颁布后首例通过建筑用途转换实现传统商业更新的项目，形成了《条例》落地的朝阳经验。我区以此为“小切口”，总结形成了可推广、可复制的“朝阳城市更新政策工具箱1.0版”，并创新以邀请社会各界参与区级城市更新工作会议的方式对外发布，为后续更新项目提供了良好的朝阳范本。
通过以上论坛沙龙、媒体宣传、案例展示等多形式、多渠道的宣贯《条例》，让城市更新理念和方式更加深入人心，增进社会面的了解、理解以及各方积极性的调动，努力营造政府、社会和公众多方参与的共建共治共享局面。目前，已有大量的社会主体提出需求，在与我区相关部门深入谋划项目。
（五）同发力促落地，持续打造优秀案例
《条例》实施以来，在全区各部门和企业的共同推动下，我区城市更新取得了一系列突破进展，培育了一批可视性强、显示度高的试点示范项目。2023年，朝阳区共有60个项目列入城市更新拟实施项目清单，其中市级示范项目23个，占全市总项目数（153个）的15%，数量居全市第一；12个项目列入《北京市实施城市更新行动三年工作方案（2023—2025年）》重点区域和重大项目清单，占全市总项目数（89个）的13.5%，数量居全市第一。7个项目入选2023年北京城市更新最佳实践评选活动，朝外大街升级改造（一期）及THE BOX、亮马河国际风情水岸2个项目获市级城市更新最佳实践项目（全市共10个项目）；劲松114号楼拆除重建等5个项目获市级优秀项目（全市共16个项目）；更有THE BOX、北京亮马河国际风情水岸等6个项目荣获2023中国城市更新优秀案例。目前，朝阳区正在积极组织参与2024年第三届“北京城市更新最佳实践”评选活动，力争再创佳绩，持续打造优秀案例，扩大示范效应。
二、存在问题
《条例》实施以来，朝阳区城市更新水平不断提升，同时也存在一些短板和不足，需要引起高度重视，在实践中不断推动解决。
（一）城市更新管理体系不健全，申报确认等机制尚未完善
以往城市更新项目主要通过行业部门、属地街乡、各功能区管委会牵头组织申报，纳入区级项目库，并根据项目实施情况纳入市级年度拟实施计划清单，推进实施。目前，虽市级出台了城市更新项目库管理办法，明确了城市更新项目申报、确认等工作程序，但由于政策刚刚出台，且城市更新系统平台尚未完善，申报、确认、审核等工作无法完全在线上进行，还需线下人工操作，影响了申报速度，增加了相关工作量。
（二）城市更新统筹谋划不足，综合片区类项目实施存在难度
一是对更新需求的空间布局缺乏统筹。目前，各方对城市更新工作的理解多基于问题导向，认识上停留在建筑老化或损毁程度、安全隐患、社会管理混乱等层面，习惯性地陷入“拆、改、留”思维和“装修改造”的概念，而基于城市总体规划角度的愿景导向尚未系统有效建立。一方面，点状的更新需求没有在空间分布上建立成片概念，形成科学分区；另一方面，与城市主体功能区的划分也缺乏契合，导致针对更新对象，只能考虑到眼前存在的问题，缺乏目标引导，也不利于推动公共政策有针对性地进行规范和支持。
二是区域综合性更新统筹谋划不足。区域综合性城市更新项目存在多项目、多主体、多类型等特点，产权主体复杂、归集难度大，需要平衡实施主体、产权单位各方利益。另外，各项目的规划设计要求、实施进度安排、资金筹措方式等均不相同，对实施主体统筹谋划要求高，需要进行系统性、科学性统筹谋划，才能加快推进区域综合性项目实施。
（三）配套政策尚不完善，产业类项目改造路径待清晰
《条例》出台后，大部分配套政策刚刚出台或尚未出台。在按照《条例》推进城市更新项目实施过程中，仍存在因相关政策、路径不清晰，影响项目方案编制和前期手续办理的情况。
一是无证历史建筑在实施城市更新过程中，因未取得房屋产权无法办理相关改造手续，亟需市级相关部门明确认定程序和认定标准。
二是建筑规模指标增量问题，特别是老旧厂房，若充分利用，普遍需要进行加层，建筑规模增量无指标来源，如目前正在推进的中建研科技科创研发中心、751园区1#、2#、3#锅炉房改造均涉及规模增加事宜。此外，已建成区进行公共服务设施更新改造、补短板项目也存在指标增量等问题。
三是低效楼宇、商业设施等更新改造项目土地使用权延期问题，目前盈科中心、望京小街、朝阳大悦城项目，土地使用期限均已过半，影响投资人对项目的后续投入，亟需尽快明确延期程序及土地价款补缴标准。
四是五年过渡期到期后，评估未实现预期效果的，或实施主体、产权人不申请办理用地变更手续的项目，如何处置等问题。
（四）社会资本积极性弱，城市更新力量有待激活
目前，我区老旧小区和城市公共空间改造资金基本全部来自于财政资金，资金筹集渠道较窄，社会投资占比极低。同时，老旧厂房和低效园区等产业类项目原产权主体自主更新意愿不强。
一是老旧小区和城市公共空间改造等民生保障类项目收益较低，社会资本关注度、参与度不高。
二是城市更新项目回报周期较长，可能需要数年甚至更长时间才能实现回报，对社会资本吸引力不够。
三是盈利点位受限，当前老旧小区改造中，社会资本投入的收入来源主要集中在后续提供物业运营服务所获收益，以及腾挪出的经营性空间租金收益，受物业费收缴难、效益微，以及建成区历史产权关系复杂等因素限制，项目盈利点位较少。
综上，盈利模式、盈利周期、盈利点位等方面的限制，增加了社会资本的投资风险，无法激发社会资本的积极性，使其对城市更新项目特别是居住类更新投资持观望态度。
三、下一步工作
继续牢固树立“以人民为中心”的发展思想，全面践行“人民城市人民建、人民城市为人民”的发展理念，坚持规划引领、首善标准、市场主体、多方参与，继续加强区级一盘棋的统筹推动作用，不断完善城市更新工作体系，加快推动更新项目实施。
（一）在体制机制上再谋划，强化跨层级跨部门合作
随着城市更新工作的深入开展，继续完善健全行得通、做得实、长期管用的制度机制，通过各层面共同发力，促进城市更新行为转化为有组织、成规模、成行业的产业化发展新局面。结合市级出台的一系列城市更新政策文件，进一步优化区级相关工作程序，健全完善“四位一体”工作机制，发挥联席会议作用，加强“四库一清单”管理，为《条例》贯彻落实提供坚实的组织保障。
一是优化工作程序，畅通各部门之间多点对口的通道，建立快速推进机制，确保自上而下“区委区政府统筹领导-区城市更新专项小组及其下设专班积极谋划调度-各街乡、功能区管委会及相关委办局履责落实-区平台公司和促进会参与执行”的联动机制顺畅运行。
二是充分发挥城市更新推动实施联席会议作用，服务企业进行跨层级、跨部门、跨领域的统筹协调，推进各类项目实施。
三是继续加强“四库一清单”管理，发挥项目库谋划储备、资源统筹、协调推动等功能，加强项目管理、推动项目落地。
（二）在流程保障上再创新，完善区级政策工具
一是依托朝阳城市更新促进会（筹）和城市更新研究院（筹），结合区域规划，系统谋划城市更新工作，建设“项目孵化基地”，对重要城市更新项目，通过调研、分析与论证，提出实施意见和建议，对接有关资源，为城市更新项目实施提供全流程的技术支持和保障。
二是密切关注《条例》改革创新相关配套政策文件的出台情况，结合区域特点和典型案例实施情况，进行系统研究和深入分析，不断创新探索，完善“朝阳城市更新政策工具箱”，逐步扩大政策内容与适用范围，打通政策落地“最后一公里”，更好地支持和服务各类城市更新项目主体，推动更多城市更新项目落地。
三是继续深度挖掘城市更新重点项目，广泛开展政策需求调研，重点围绕需要突破的关键性障碍，加强与市级部门的对接沟通，以重点项目为突破口，争取更多的突破性先行先试政策在我区率先落地实施。
（三）在更新单元上再探索，推动片区整体更新
深入落实《条例》突出强调片区统筹的更新理念，明确规划统筹、政策统筹、利益统筹要点，实现片区空间多业态符合、多功能混合，提升片区品质、活力、效益的整体更新。
在规划统筹方面，以愿景导向谋划更新单元，结合区域发展特征与发展空间格局目标量身制定各具文化特色的更新策略，推动文化赋能城市空间，让历史传统文化融入城市更新，打造具有“烟火气、书香味、岁月感”的幸福“家园城市”。
在政策统筹方面，对标国内外先进地区的主要做法和成功经验，总结可适用和可借鉴的实践探索经验，加强重点企业调研，探索建立片区更新创新政策储备机制，形成创新突破政策储备清单，争取先行先试。
在利益统筹方面，鼓励实施主体突破“就项目论项目”的传统局限，通过整合多个更新项目、协调多个实施主体，实现片区统筹下的城市更新。
（四）在五大行动上再推进，加快项目落地实施
继续深入贯彻实施《条例》，以片区更新和产业更新为重点，分层、分类、分区域，系统化推进实施五大城市更新行动，打造“五宜”朝阳，推动经济社会高质量发展。
一是全面推进老旧小区改造等居住类城市更新，按时完成市区改造任务。紧扣“七有”要求和“五性”需求，坚持为民办实事，加快实施老旧小区改造，以太阳宫芍药居北里、劲松三至六区等项目为重点，积极探索创新工作模式，推进老旧小区“节水”、“适老”等功能性改造，打造特色项目。根据居民意愿，有序开展楼内共用给排水管线、电梯加装等完善类改造，加快推进来广营朝来绿色家园、豆各庄绿丰家园等小区电梯加装工作。引入社会资本多方参与，进行养老、托育、社区服务等提升类改造，更好地满足居民日常生活需求。
二是推动存量空间资源利用提质增效，推进老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等产业类城市更新项目实施。聚焦打造活力空间，加快推进老旧厂房更新改造、老旧低效楼宇提质增效和“腾笼换鸟”，加快新一轮传统商圈升级改造。重点推动实施751园区、京东方B19楼等老旧厂房更新改造，启动国烟科技创新园建设项目、中建研科技科创研发中心等项目方案研究。聚焦高精尖产业导入，研究合理利用厂房设备设施遗存以及进行内部空间加层改造的条件和标准。助力国际消费中心城市建设，激活楼宇经济，实施传统商圈改造提升。把商业更新与城市更新结合，推动新工体商业部分开业、朝阳大悦城、望京华彩中心、昆泰大厦THE BOX B（茑屋书店）、三里屯北街81号等传统商圈项目改造提升，构筑“一纵（地铁14号线商业带）一横（亮马河商业经济带）一核（CBD和三里屯商圈）”消费版图，更新完善朝青、燕莎蓝港等16个重点商圈“一圈一策”工作方案，推动CBD千亿规模国际级商圈建设和三里屯国家级智慧商圈发展，推动亚奥、望京、滨水文化等城市级商圈发展提升，推动双井、朝青、常营等地区特色商圈规模实现新突破。助力保持全区重点商圈数量、大型商业体数量、客流量稳居全市首位。
三是聚焦保障城市安全运行和功能改善，加快市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施更新改造。配合相关专业工作，加快实施老化管线更新改造工作。推动老旧小区管线改造，做好情况摸排，结合改造需求和现场实际情况，制定老旧小区管线改造计划，成熟一批，实施一批，重点推动八街坊1号楼等6个小区电力、排水等管线改造工作；利用街区疏解腾退、闲置空间等多种空间资源，结合街区控规编制，统筹规划实施，补齐居住公共服务设施短板，打造一刻钟便民生活圈；完善道路网络，加快相关道路改扩建工程建设，加强停车设施建设管理，补足交通设施短板；推进校舍改造、体育公园建设等工作，推动教育、体育等公共服务设施效能提升。
四是聚焦提升城市环境，推进特色街巷、滨水空间、慢行系统、公园绿地等公共空间改造更新。持续推进背街小巷环境精细化治理，开展美化建设，规范环境秩序。优化区域绿色空间，实施朝阳陆港口岸、东郊农场保障房、姚家园新村H组团等5处代征绿地绿化建设，实现绿隔地区公园环绿道（朝阳段一期）基本完工，不断提升建成区公园绿地500米服务半径覆盖率。美化城市滨水空间，重点推进坝河（酒仙桥路至郎园段）、北小河（京承高速路至五环路段）2条重点河道品质提升及滨水慢行系统建设，统筹实施河湖水体治理和滨水岸线景观建设，增加河道亲水性，优化沿线业态，满足市民休闲、娱乐、观赏、体验等需求。以空间营造与共享共治相结合，推进小微空间改造；实施安贞活力街区公共空间改造提升项目和将台酒仙桥地区示范段公共空间改造提升项目；加强公共空间适儿化改造，推进儿童友好城市建设。
五是统筹存量资源配置，优化功能布局，协调推进区域综合性城市更新项目实施，实现片区可持续发展。落实城市战略定位，强化规划引领和资源统筹，运用好城市体检评估成果，实现各类更新任务在街区层面“条专块统”有序推进。聚焦高质量社区服务供给，以完整社区试点为基础，实施城市嵌入式服务设施建设工程。按照精准化、规模化、市场化原则，优先和重点提供急需紧缺服务，推动城市公共服务设施有机嵌入社区、公共服务项目延伸覆盖社区。结合重点功能区发展定位，发掘存量资源价值底蕴，持续推动朝外大街、三里屯、国贸等区域综合性更新，打造一批精品街区、活力片区，实现区域环境、功能、业态的整体提升。
以上报告，提请区人大常委会审议。